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Faire annuler un compromis de vente.

Quels sont les termes et conditions d'un compromis de vente pour un bien immobilier? Et comment le suspendre?

Signature sur un document.
Engagement irrévocable aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur, le compromis de vente ne peut être annulé que sous certaines conditions.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est une convention provisoire entre le vendeur d'un bien immobilier et un acheteur, stipulant les différentes conditions que chacune des parties doit respecter. Également connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, il peut être comparé à une promesse unilatérale de vente dans la mesure où la signature du document se fait avant l'acquisition définitive du bien par l'acheteur. Toutefois, dans un compromis de vente, l'engagement sur la vente est réciproque tandis que seul le vendeur s'engage dans une promesse unilatérale de vente. De ce fait, la signature d'un compromis de vente engage les deux parties de manière irrévocable. La vente sera concrétisée après deux ou trois mois suivant la signature, le temps que les formalités qui s'y rapportent soient réalisées, en l'occurrence l'obtention d'un crédit immobilier pour le financement de l'acquisition. Un dépôt de garantie peut être prévu dans le compromis de vente, équivalant environ à 10 % du prix de vente. La somme versée par l'acquéreur à la signature sera par la suite déduite du prix lors de la réitération de la vente devant le notaire. Si le compromis de vente est annulé suite à un évènement indépendant des deux parties, le dépôt de garantie sera restitué à l'acheteur.

Délai de rétractation

Depuis le 1er juin 2001, l'article L.271.1 du Code de la construction et de l'habitation permet à ceux qui ont signé un compromis de vente de revenir sur leur décision après un certain délai. En effet, s'il s'agit d'un avant-contrat de vente relatif à l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation, l'acquéreur signataire dispose d'un délai de rétractation de 7 jours après la date de la notification de l'acte par lettre recommandée, ou après la date de remise en main propre par le notaire ou l'agent immobilier. Si l'acheteur décide de se rétracter avant le 8e jour, il en notifiera également le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, le compromis devient définitif et irrévocable.

La condition suspensive d'obtention de prêt

Bien que le compromis de vente soit irrévocable à partir du moment où il a été signé par les deux parties, il comporte cependant des clauses qui permettent de l'annuler. Lorsque l'une des clauses stipulées dans le compromis n'est pas respectée, l'avant-contrat est suspendu jusqu'à ce qu'elle soit réalisée. Si dans le délai convenu, la clause n'est toujours pas honorée, le compromis est déclaré nul et non avenu. À partir de cette annulation, le vendeur a le droit de chercher un autre acquéreur. En l'occurrence, selon la loi Scrivener II du 13 juillet 1979, le compromis doit comporter une clause suspensive d'obtention de prêt, dès lors que l'achat est financé à l'aide d'un crédit. Sinon, l'acheteur doit indiquer dans le compromis, sous forme de mention manuscrite, qu'il ne fera appel à aucun prêt immobilier pour financer l'acquisition et qu'il reconnaît être informé des conséquences de sa décision. La clause suspensive d'obtention de prêt étant d'ordre public, elle est valable d'office même si aucune mention n'est faite à ce sujet dans l'acte. Si aucun prêt n'est obtenu pour financer l'achat, le compromis est annulé et la vente ne peut être conclue (article L.312-16 du Code de la consommation). Cependant, il est toujours important de faire figurer dans le document certains détails concernant le crédit à souscrire pour pouvoir jouir pleinement de la clause suspensive, à savoir le montant du prêt qui sera souscrit, la durée du crédit, le montant de l'apport personnel et le taux d'intérêt maximum qui sera accepté par l'acheteur. Si l'acquéreur refuse une offre de crédit et souhaite annuler le compromis en faisant jouer la clause suspensive, alors que les conditions relatives au crédit mentionnées dans l'avant-contrat sont respectées par l'offre, le vendeur peut récuser l'annulation et intenter une action en justice.

Indemnités d'annulation

Si l'acheteur décide d'annuler le compromis dans le délai de rétractation, il n'aura pas à se justifier. Le vendeur sera alors tenu de lui restituer le dépôt de garantie remis lors de la signature de l'acte, à condition que la date d'expédition de la lettre de notification soit comprise dans le délai légal de rétractation. L'acquéreur n'est ainsi tenu de payer aucune indemnité d'annulation, mais il devra récupérer le dépôt de garantie qu'il a déposé auprès du notaire ou de l'agent immobilier dans un délai de 21 jours. Si l'acquéreur fait jouer une des clauses suspensives prévues par le compromis de vente pour justifier l'annulation de l'acte, aucune indemnité ne pourra pas non plus lui être réclamée. Outre ces deux conditions d'annulation, l'une des deux parties peut obliger celui qui n'a pas respecté les conditions définies dans le compromis à lui payer 5 à 10 % du prix de vente en guise d'indemnité. Le tribunal de grande instance peut être saisi si l'acheteur ou l'acquéreur ayant décidé d'annuler l'avant-contrat refuse de payer la somme réclamée. n

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